原标题:恒大无理由退房败诉案例:开发商违反诚信原则 格式条款对购房人不具约束力

法院认定:开发商既然承诺无理由退房,即应在购房人提出退房即解除合同时,无任何限制地为购房人提供退房服务,但被告帝景公司以退房需满足其他限制性条件为由拒绝向原告退还定金的行为,违反了诚实信用原则,故被告对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款,对于原告不具有约束力。

背景简介:2015年3月国家房地产调控新政出台,恒大地产集团有限公司旋即宣称“为践行民生地产的经营理念”,在全国范围内实施“无理由退房”售楼政策,引起了社会广泛关注。据恒大官方消息及媒体公开报道,恒大销售额、销售面积、客户来访转化率等市场关键数据,由此均实现大幅增长。但是,结合大量“无理由退房”引发的纠纷来看,笔者认为恒大此举在保护购房人权益方面值得商榷。为维护购房人合法权益,本公众号将不定期更新恒大地产及其下属公司败诉案例,以提醒更多的购房人理性看待恒大承诺,避免盲目购置房产。

天津市第二中级人民法院民事判决书 (2017)津 02 民终 3515 号

上诉人(原审被告):天津帝景房地产开发有限公司,住所地天津市河东区十一经路68号615室。

被上诉人(原审原告):魏毅奇,男,1963年6月21日出生,汉族,无职业,住天津市河东区。

原审被告:恒大地产集团有限公司,住所地广东省广州市天河区黄埔大道西78号3801房。

上诉人天津帝景房地产开发有限公司(以下简称帝景公司)因与被上诉人魏毅奇、原审被告恒大地产集团有限公司(以下简称恒大集团)商品房预售合同纠纷一案,不服天津市河东区人民法院(2017)津0102民初90号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后,依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人,依据法律规定,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

帝景公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回魏毅奇一审全部诉请。事实和理由:帝景公司与魏毅奇签订《天津·恒大帝景楼宇认购书》(以下简称《认购书》)后,魏毅奇以首付比例提高为由拒绝交纳首付款,首付比例提高是因为魏毅奇资信较差,不符合银行贷款数额的条件,帝景公司已经及时通知魏毅奇,而且《认购书》第二条第2款也有明确约定,在帝景公司发出的《客户须知》上再次提示“贷款额度及贷款资料以银行最终审核结果为准,额度不足部分,购房人必须在得到出卖人通知后3日内补足相关款项”,魏毅奇已经知悉并签字确认。因此,魏毅奇在得知原贷款数额不能办理成功,首付款比例增加的前提下,未按照约定如期交纳首付款,已属违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,魏毅奇应就其违约行为承担责任。《无理由退房承诺书》并非帝景公司出具,更非帝景公司与魏毅奇签订商品房预售合同内容的一部分,《无理由退房承诺书》简明扼要且清楚的记载了无理由退房的前提条件,魏毅奇明知其需履行的义务而再三拒绝履行,魏毅奇的行为违反了诚实信用原则。《无理由退房承诺书》并非格式条款,魏毅奇没有履行已经合法生效的《认购书》中约定的义务,也就不享有无理由退房的解除权,本案不应适用我国法律关于格式条款的规定。

魏毅奇辩称,驳回上诉,维持原判。事实和理由:帝景公司要求魏毅奇增加首付款,系帝景公司单方变更《认购书》内容,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,因此,帝景公司应退还50000元定金。恒大集团作为帝景公司的关联公司单方作出承诺无理由退房,帝景公司也应退还已收取的定金。

魏毅奇向一审法院起诉请求:一、依法确认原、被告于2016年8月20日签订的《认购书》已解除,判令二被告退还定金50000元;二、诉讼费由二被告承担。

一审法院认定事实:2016年8月20日,原告作为买受人(乙方)、被告帝景公司作为出卖人(甲方)签订编号为0003042的《认购书》,约定:“乙方自愿依下列条件向甲方认购天津恒大帝景房。该商品房建筑面积共190.22平方米,其中,套内建筑面积145.28平方米。选择超豪华装修标准,获/优惠后,按建筑面积计算,单价为41847元/㎡;按套内建筑面积计算,单价为54791.3元/㎡;总金额为人民币柒佰玖拾陆万零仟零佰捌拾捌元整(即¥7960088元)。一、乙方同意签署本《认购书》时,支付人民币伍万元整(¥50000元)作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款)。甲方在《认购书》第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款:……2、按揭付款(商业贷款):乙方须于2016年8月23日前支付首期房款¥1550088元(不含定金),同时签署《商品房买卖合同》;余款(即6360000元)由银行提供按揭贷款,乙方需在2016年8月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续,否则,逾期不足10天的,乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金;逾期10天以上不足20天的,乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金;逾期20天以上视作乙方单方解除本《认购书》,所付款项不予退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋……(实际贷款年限、利率、成数以银行、公积金中心最终审批为准。若银行、公积金中心批准的贷款额低于乙方的申请金额,该差额部分乙方应在银行、公积金中心最终审批之日起5日内付清)。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》,否则视为乙方放弃购买该房屋,所付款项不予退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋……”。该《认购书》签订同日,原告向被告帝景公司交付定金50000元。同日,被告恒大集团为原告出具《无理由退房承诺书》一份,内容为:“尊敬的魏毅奇客户:感谢您对我司的信任!为践行民生地产的经营理念,体现恒大诚信和恒大住宅品质,保障购房者的权益,我司向您郑重承诺:您所购买的恒大属下公司开发的恒大帝景楼盘房,若您已履行《认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房”。当日经原、被告共同协商,被告帝景公司向原告出具《客户须知》,对房屋价款数额进行变更,总房款为7250048元,首付款为1450048元。签订《认购书》后一至二日,被告帝景公司通知原告提高首付款比例至总房款的30%,因原告未能交纳总房款30%的首付款,导致双方至今未能签订《商品房买卖合同》。

2016年8月22日,被告帝景公司向原告发出《交款签约告知函》,内容为:“尊敬的魏毅奇先生:感谢阁下认购天津恒大帝景3幢2402单元,根据双方签署的《认购书》约定,阁下应于2016年8月23日前支付房款并签署《商品房买卖合同》。请阁下于2016年8月31日前到天津恒大帝景销售中心签署《商品房买卖合同》及支付房款,否则视为阁下放弃购买该房屋。我司将按双方所签署《认购书》的约定,阁下所付款项不予退还,我司有权另行销售该房屋”。2016年8月31日被告帝景公司向原告发出《通知》一份,内容为:“尊敬的魏毅奇先生:阁下认购的恒大帝景,根据双方签署的《认购书》第二项第2条约定,阁下须于2016年8月23日前与我司签署《商品房买卖合同》及支付房款。现期限已过,但至今未见阁下来办理任何手续。依据双方签署的《认购书》第四项约定,阁下须在约定期限内到约定地点支付应交房款,并同时与我司签署《商品房买卖合同》,否则视为阁下放弃购买该房屋,所付款项不予退还,我司无须通知阁下,可另行销售该房屋。因此,我司向阁下郑重告知:我司将按双方所签署《认购书》的约定,所收款项不予退还,同时我司有权另行销售该房屋。谢谢合作!”。2016年9月1日,该邮件被签收。

一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告与被告帝景公司签订的《认购书》是双方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。签订《认购书》后,被告帝景公司以原告交纳总房款20%的首付款不能获得银行批准贷款为由单方通知原告增加首付款比例,否则不与原告签订《商品房买卖合同》,法院认为,《认购书》中对于付款形式已经进行了约定,可见原告交纳首付款在先,继而签订《商品房买卖合同》,之后原告向银行申请按揭贷款,若银行、公积金中心批准的贷款额低于原告的申请金额,该差额部分由原告在5日内付清,因此被告帝景公司在原告未办理上述手续之前即以原告向银行申请总房款80%数额的银行贷款不能获得批准为由要求原告增加首付款,系其单方变更《认购书》,故导致未能签订《商品房买卖合同》,对于原告已经交纳的定金,被告应予返还。同时被告恒大集团作为被告帝景公司的关联公司在原告与被告帝景公司签订《认购书》当日为原告购买诉争房屋出具《无理由退房承诺书》的行为亦应视为二被告的真实意思表示,对此予以确认。二被告承诺的“无理由退房”政策对于原告与被告帝景公司之间是否会签订《认购书》以及原告是否会交纳定金具有重大影响,因此《无理由退房承诺书》应当视为原告与被告帝景公司之间商品房预售合同内容的一部分。被告帝景公司作为开发商既然承诺无理由退房,即应在购房人提出退房即解除合同时,无任何限制地为购房人提供退房服务,但被告帝景公司以退房需满足其他限制性条件为由拒绝向原告退还定金的行为,违反了诚实信用原则,故被告帝景公司对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款,买恒大房子注意事项对于原告不具有约束力,对于原告要求与被告帝景公司解除《认购书》并退还定金的诉讼请求,予以支持。至于原告要求被告恒大集团连带退还定金的诉讼请求,因被告恒大集团并非定金的收取方,故对于原告的此项诉讼请求,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条规定,判决:一、解除原告与被告帝景公司于2016年8月20日签订的编号为0003042的《认购书》;二、被告帝景公司在本判决生效之日起十日内向原告返还定金50000元;三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元,由被告帝景公司负担。

二审中,当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,《中华人民共和国合同法》第七十七条规定,当事人协商一致,可以变更合同。本案中,帝景公司与魏毅奇签订的《认购书》明确约定了首付款的数额,帝景公司主张因贷款额度审批问题导致涉案房屋的首付款比例提高,而魏毅奇不予认可,且事实上,魏毅奇购买涉案房屋尚未实际办理银行贷款手续。
更多精彩尽在这里,详情点击:https://narcocorridofilm.com/,广州恒大故而,在合同当事人未能协商一致的情形之下,帝景公司单方要求魏毅奇增加交付首付款数额,不妥。前述《认购书》第二条第2款以及第四条均非适用于帝景公司单方要求增加首付款数额的情形,因此帝景公司以此为由拒绝返还定金依据不足,不予支持。另,帝景公司关于《无理由退房承诺书》的上诉理由无论是否成立均不足以影响其返还定金的义务,故而不再予以赘述。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

二审案件受理费1050元,由上诉人天津帝景房地产开发有限公司负担1050元。

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